所謂“以租代徵”，即透過租用農民集體土地尤其是耕地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模的行爲。
其實質是規避法定的農用地轉用和土地徵收審批程序，在規劃、計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地佔補平衡等法定義務。
“以租代徵”的結果必然會嚴重衝擊用途管制等土地管理的基本制度。
國家三令五申不準政府私下對農民耕地進行以租代徵的違法行爲，但是“以租代徵”在各地已成爲一種普遍的違法形式。
本文，北京在明律師事務所的黃曉麗律師爲大家深入分析“以租代徵”這一違法行爲。
近年來，隨着國家政策、法律法規的完善，以租代徵現象雖然得到了一定程度的遏制，但是在一些農村地區仍然盛行並不斷滋生。
政府違規建設的動機在於加快“發展”速度和城市化進程，近年來涉及徵收拆遷的大量行政違規行爲，就生動地刻畫出一些官員求發展的急切心理和對政績的片面認識。
當違規徵地成爲衆矢之的、中央三令五申嚴格規範之後，一些地方開始謀求新的圈地方式，由地方政府和村委會簽訂租地協議的所謂“行政租地”現象應運而生。
但是無論怎麼更換“外衣”，依然無法掩蓋其非法佔用農民土地的事實。
以租代徵的方式也很常見，主要是出租人和租用主體上的差別，包括以下方式：用地單位或個人直接與村委會簽訂協議租賃土地;基層政府直接租賃農村集體土地;基層政府轉租農村集體土地;基層政府作爲土地租賃中介人促成租地行爲;村自行出租自己的承包地;村委會租用農戶的承包地搞非農建設。
“以租代徵”是非常嚴重的違法行爲。
由於其用地行爲沒有辦理農用地轉用審批手續，也沒有按照法律規定的徵地審批程序取得許可，因此，在涉案土地上建設的建築物是違法的，一旦調查起來就屬於違法建築，會被當地的自然資源部門責令限期拆除。
在耕地上建房違反了耕地保護、基本農田保護政策，並且在違建被拆除後，恢復耕地的任務仍然是由出租土地的農民來幹，這部分損失也要由農民承擔。
許多農民已經開始緊張了，我已經和村委會或者基層政府簽訂了租地合同怎麼辦?黃曉麗律師提醒大家不要驚慌，因爲此種合同是違法的，出租土地的農民可以隨時主張合同無效，合同被確認無效後，便可要回自己的土地。
同時，可向當地自然資源部門申請土地違法查處，在追回土地的同時追究非法批地領導人員的行政法律責任。
【法律分析】
第一，根據《土地管理法》第四十三條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經批准後或鄉鎮村公共設施建設方可使用本集體經濟組織的土地，也就是說其他任何形式佔用農民集體土地進行非農業建設均爲非法行爲，租賃農民集體土地的合同也因違反法律的強制性規定而會被歸於無效。
第二，《農村土地承包法》第十七條也明確規定，承包方承擔的義務之一就是要維持土地的農業用途，不得用於非農業建設。
也就是說任何改變土地用途的行爲都是違法行爲，當然無效的行爲或合同是得不到法律的保護的。
第三，《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》中規定，農用地轉爲建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計劃，並依法辦理農用地轉用審批手續。
禁止透過“以租代徵”等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。
農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃並嚴格限定在依法取得的建設用地範圍內。
未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批准透過“以租代徵”等方式佔地建設的，屬非法批地行爲;單位和個人擅自透過“以租代徵”等方式佔地建設的，屬非法佔地行爲，要依法追究有關人員的法律責任。
