一、什麼樣的購房合同無效
房屋買賣合同屬無效合同的歸納起來，主要有以下幾種：
1、房地產分離出賣，合同無效。
由於房屋是建築在土地上的，爲土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權透過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行爲一般無效 。房屋的產權爲數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋，其買賣行爲一般認定無效。
3、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓，合同無效。
主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：
(1)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(2)依法收回土地使用權的;
(3)權屬有爭議的;
(4)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
二、購房合同無效的情形有哪些
關於房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學理論上常見的典型爭議有：
1、買賣未依法登記領取權屬證書的房地產的合同效力;
2、轉讓建築在國有劃撥土地上的房產是否允許，違反了是否必然導致合同無效?
3、房屋買賣合同與產權登記是何關係，未辦理產權轉移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力?
4、城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同是否有效?
上述材料提醒我們，在簽訂房屋買賣合同時，一定要注意合同的法律效力，避免出現不必要的麻煩。而現實中，瞭解清楚什麼樣的購房合同無效，才能避免出現這樣的情況，那麼當事人的利益也就不會因爲合同無效而受到損害。更多相關知識您可以諮詢本站海口律師。
