原告訴稱
原告周某文向本院提出訴訟請求：確認被告趙某紅與孫某強於2019年3月29日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效，被告孫某強將北京市朝陽區一號房屋過戶至被告趙某紅名下。
事實和理由：周某文於2004年取得北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱一號房屋）產權。2018年10月9日，周某文與周某傑、周某兆、周某峯繼承糾紛一案，北京市朝陽區人民法院（以下簡稱朝陽法院）作出（判決書，判決北京市朝陽區S號（以下簡稱S號房屋）房屋售房款283萬元由周某兆、周某傑、周某峯和周某文各繼承707500元，周某文於判決生效後七日內給付周某兆、周某傑、周某峯各707500元，後經北京市第三中級人民法院（以下簡稱三中院）於2018年12月20日作出（2018）京03民終15566號民事判決書，維持原判。
爲規避上述判決的執行，2018年10月10日，周某文與趙某紅登記結婚，並於2018年10月11日辦理房產更名，將周某文所有的一號房屋登記至趙某紅名下。對此，債權人周某傑、周某兆已經對周某文提起債權人撤銷權訴訟。婚後，周某文與趙某紅感情不和。2019年3月29日，趙某紅在周某文不知情的情況下，擅自與孫某強簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以333萬元的低價將一號房屋出售並完成過戶，二人惡意串通買賣該房屋的行爲，嚴重損害了周某文與債權人周某傑、周某兆、周某峯的合法權利。
根據規定，有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益。因此，特提起本案訴訟，望法院判如所請。
被告辯稱
被告趙某紅未出庭，亦未提交書面答辯狀。
被告孫某強辯稱，不同意周某文的訴訟請求。具體理由如下：一、本案事實經過。2019年3月1日，孫某強簽署授權委託書委託曲某鑫全權代理其與趙某紅簽訂並履行關於本案涉案房屋買賣等一切相關事宜。2019年3月17日，在北京Y公司（以下簡稱Y公司）的居間服務下，曲某鑫與趙某紅簽署《買賣定金協議書》，雙方約定出賣人趙某紅將一號房屋（權利人趙某紅，共有情況房屋單獨所有）以人民幣434萬元的價格出售給曲某鑫，曲某鑫一次性支付全款，並約定了定金金額和支付方式以及《北京市存量房屋買賣合同》的簽約時間。
定金協議簽訂後，曲某鑫先後於2019年3月透過其帳戶向趙某紅的帳戶分兩筆共計轉賬34萬元作爲購房定金，趙某紅向曲某鑫出具了定金收據。2019年3月20日，曲某鑫作爲買受人與趙某紅簽署了《北京市存量房屋買賣合同》草簽合同，合同約定了房屋基本情況、權屬情況、成交方式、成交價格、付款方式、房屋權屬及具體狀況的承諾、房屋交付、違約責任、稅費、不動產登記等內容。
其中，合同第五條第8款約定“出賣人承諾其配偶和該房屋的共有權人均知曉並同意本次房屋交易，認可本合同及相關檔案的約定”；合同第十五條補充協議及其他約定“二、甲方趙某紅承諾，本房發生任何法律以及家庭和債務原因，均與買方曲某鑫無任何關係。甲方趙某紅自願將本房賣與曲某鑫。甲方承諾甲方妻子同意甲方出售該房屋。三、甲方趙某紅同意乙方曲某鑫將此房過戶給任何人……五、過戶當日打全款。雙方在合同上簽字並按手印，合同生效。
針對上述房屋買賣合同價款條款，雙方簽訂了的《補充協議》，進一步約定：涉案房屋實際成交價爲人民幣333萬元，傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施作價101萬元。2019年3月29日，曲某鑫透過其銀行帳戶先後分五次共計向趙某紅的帳戶轉賬400萬元購房款，之前的34萬元定金抵作房屋價款，曲某鑫全額支付了房款434萬元整。2019年3月29日，孫某強和趙某紅簽署了《北京市存量房屋買賣合同》網籤備案合同。合同雙方約定房屋成交價格爲人民幣333萬元，買受人應當過戶前一次性向出賣人交齊房款。2019年3月29日，趙某紅與孫某強一起前往北京市朝陽區不動產登記中心辦理相關過戶手續，當日孫某強便取得涉案房屋的不動產權證書。
二、孫某強與趙某紅簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》真實有效，不存在合同無效的情形。
1．趙某紅對涉案房屋享有單獨所有權。在雙方簽署《買賣定金協議書》和《北京市存量房屋買賣合同》時，趙某紅向孫某強提供的不動產權證書上明確顯示：房屋權利人趙某紅，共有情況房屋單獨所有。根據法律規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”，不動產權證書對外具有公示效力，再加之趙某紅在合同中關於“其配偶知曉並同意本次房屋交易，認可本合同及相關檔案的約定”的承諾，孫某強完全有理由相信作爲涉案房屋的單獨所有權人，趙某紅有權處分涉案房屋。
2．《北京市存量房屋買賣合同》是雙方意思的真實表示，並不存在惡意串通的情形。趙某紅作爲完全民事行爲能力人其與孫某強的代理人曲某鑫以及孫某強簽署並履行涉案房屋買賣合同的行爲完全是出於雙方的真實意思表示，且合同內容不存在違反強制性法律規定的情形，因此雙方簽訂的合同合法有效。孫某強與趙某紅在買賣涉案房屋前互不相識，雙方是在房屋中介公司的居間服務下對房屋買賣相關事宜進行合法有效溝通，孫某強購買並取得涉案房屋所有權的整個過程完全是善意的，不存在任何惡意串通的行爲。
合同簽訂及付款後，趙某紅與孫某強一起前去朝陽區不動產登記中心辦理房屋交易及稅收、過戶等手續，現孫某強已經取得涉案房屋不動產權證書，涉案房屋的交易行爲已全部完成。如果周某文主張孫某強和趙某紅存在惡意串通的情形，應根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。”
3．孫某強以市場價購買涉案房屋，並支付了對價。孫某強在與趙某紅簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中約定涉案房屋總價款爲434萬元，該價款相當於簽約當時的市場價格，不存在明顯低於市場價格的情形。且合同簽訂後孫某強便依照合同約定一次性支付了全部購房款434萬元。
4．《北京市存量房屋買賣合同》亦不存在其他無效的情形。趙某紅與孫某強簽署的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，合同內容不存在“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的情形，亦不存在該條其他違反強制性法律法規的情形。
綜上，孫某強與本案趙某紅簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》真實有效，不存在惡意串通損害第三人利益的情形，且涉案房屋已過戶到孫某強名下，物權轉移行爲已經完成。爲了維護市場交易的穩定性和孫某強的合法權益，懇請法院在查清案件事實的基礎上，駁回周某文的全部訴訟請求。
第三人曲某鑫述稱，不認可原告周某文的訴訟請求，雙方是正常交易，孫某強讓我推薦一個合適的房子，正好趙某紅出售的房子合適，我就和趙某紅簽了買賣合同，孫某強讓我用我的名義籤，實際購房人是孫某強，購房款都是孫某強支付。我知道房屋是夫妻共同財產，趙某紅說他妻子同意賣房，但在國外無法簽字，趙某紅在合同最後寫了一個承諾，成交價是434萬元。雙方實際以我和趙某紅籤的買賣合同履行，我籤合同的時候就告訴過趙某紅，我是替朋友買房子。
法院查明
一號房屋由周某文購買，並於2004年取得房屋所有權證。2018年10月10日，周某文與趙某紅辦理結婚登記後，周某文將一號房屋過戶至趙某紅名下，趙某紅於2018年10月11日取得房屋所有權證，登記共有情況爲房屋單獨所有。
2019年3月17日，趙某紅（甲方、出售人）與曲某鑫（乙方、購買人）、Y公司（丙方、居間人）簽訂《買賣定金協議書》，約定曲某鑫購買一號房屋，3個工作日內簽署《北京市存量房屋買賣合同》，房款全款支付，金額爲434萬元整，曲某鑫支付Y公司居間代理費95680元。當日，曲某鑫透過銀行轉賬向趙某紅支付34萬元。趙某紅出具《收據》，載明：在Y公司居間服務下，今收到購買人曲某鑫購買一號房屋的購房定金34萬元。
2019年3月20日，趙某紅（出賣人）與曲某鑫（買受人）簽署《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《買賣合同》），約定：曲某鑫購買一號房屋，房屋未設定抵押，房屋已出租，租賃期限：2018年12月30日至2020年2月27日，承租人放棄優先購買權。房屋成交價爲434萬元，一次性付款，買受人應當於2019年3月23日前向出賣人支付。買受人已向出賣人支付定金34萬元，該定金於本合同簽訂時抵作本房屋成交價款。出賣人應當在收到全部購房款後3日內前將該房屋交付給買受人。房屋無戶籍登記。
第十五條“補充協議及其他約定”（均爲手寫字型）：經甲乙雙方自行協商，達成如下協議：……二、甲方趙某紅承諾本房發生任何法律以及家庭和債務原因，均與買方曲某鑫無任何關係，甲方趙某紅自願將本房賣與曲某鑫，甲方承諾甲方妻子同意甲方出售該房屋。三、甲方趙某紅同意乙方曲某鑫將此房過戶給任何人……六、甲方同意委託張晨代爲簽署網籤合同……
趙某紅（出賣人）與曲某鑫（買受人）簽訂《補充協議》，約定：房屋成交價爲434萬，其中房屋實際成交價爲333萬元，房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施作價101萬元。
2019年3月29日，曲某鑫分5筆向趙某紅轉賬共計400萬元。
2019年3月29日，趙某紅（出賣人）與孫某強（買受人）簽署《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《網籤合同》），約定：孫某強購買一號房屋，成交方式爲雙方當事人委託Y公司成交，成交價格爲333萬元，買受人已向出賣人支付定金0元，付款方式爲一次性付款，買受人應當過戶前交齊房款向出賣人支付，房屋租賃情況爲未出租，房屋交付時間、物業等費用交割等未作約定。該合同落款處有“趙某紅”手寫簽字。周某文不認可《網籤合同》上趙某紅簽字的真實性，但不申請進行筆跡鑑定。孫某強不予認可，主張系趙某紅本人簽字。因周某文雖不認可趙某紅簽字的真實性，但未提供充分證據予以反駁，故對其主張，本院不予採信。
當日，一號房屋過戶登記至孫某強名下，目前房屋由孫某強佔有、使用。
孫某強主張其委託曲某鑫與趙某紅簽訂房屋買賣合同，辦理房屋買賣事宜，一號房屋由其購買，並提交《授權委託書》用以證明。該《授權委託書》載明：“2019年3月1日，孫某強委託曲某鑫全權代理本人與趙某紅簽訂並履行關於北京市朝陽區一號房屋《買賣定金協議書》及《北京市存量房屋買賣合同》等房屋買賣一切相關事宜。”周某文不認可《授權委託書》的真實性及證明目的，曲某鑫如代理孫某強購房，應以孫某強名義購買，並以代理人身份代爲簽署相關檔案，但相關合同均顯示曲某鑫爲買受人，故無法證明曲某鑫系孫某強的委託人。曲某鑫認可該證據。因孫某強提交了《授權委託書》原件，故對該證據的真實性，本院予以採信。
周某文主張1．趙某紅與孫某強惡意串通，將周某文名下的一號房屋低於市場價出售給孫某強，損害了周某文的利益以及案外人周某傑、周某兆、周某峯的債權；2．房屋成交價爲434萬，但網籤價爲333萬，惡意逃避國家稅收，損害了國家稅收；3．網籤合同非趙某紅和孫某強的真實意思表示，趙某紅無將房屋出售給孫某強的意思表示，趙某紅實際與曲某鑫存在房屋買賣合同關係，根據法律規定，趙某紅與孫某強所籤網籤合同應屬無效。
爲證明上述主張，周某文提交證據1．周某文與趙某紅的錄音，用以證明趙某紅出售房屋時向曲某鑫出示了房產證和結婚證，說他和周某文正在吵架，鬧離婚，提供不了周某文同意出售房屋的證明，且孫某強也知曉趙某紅結婚的情況；證據2．2019年3月29日一號房屋價格截圖打印件，用以證明孫某強過戶當天就在中介網站上掛出一號房屋的出售資訊，出售價格爲570萬元，孫某強惡意低價買入、再賣出，損害周某文利益；
證據3．房價截圖打印件，用以證明趙某紅出售一號房屋時，同小區房屋市場價約6萬元/平方米，一號房屋的市場價約630萬元；
孫某強、曲某鑫不認可證據1的真實性，稱無法覈實是否趙某紅本人聲音，不認可證明目的；不認可證據2的真實性、關聯性和證明目的，稱孫某強未在中介掛售一號房屋，該房屋至今在孫某強名下，也不認可房屋價值爲550萬元或570萬元；不認可證據3的真實性，稱廣告沒有參考價值，小區分新、老兩部分，地段也沒有參考價值。
因周某文提交了證據1的原始載體，孫某強、曲某鑫雖不認可錄音的真實性，但未提供證據反駁，故對錄音的真實性，本院予以採信；周某文未出示證據2、證據3和的原件，孫某強、曲某鑫亦不認可真實性，故對證據2、證據3的真實性，本院不予採信。
經詢，周某文不申請就一號房屋的市場價值進行鑑定。
孫某強提交轉賬憑證複印件，用以證明孫某強的弟妹將一號購房款分期轉給曲某鑫，共支付380萬元，餘款54萬元現金支付，購房款實際由孫某強支付。周某文不認可其真實性，稱無原件，且轉賬時間均爲2018年7月，一號房屋於2018年10月才過戶至趙某紅名下。曲某鑫認可該證據。
另查一，周某兆、周某傑、周某峯以繼承糾紛爲由將周某文訴至朝陽法院，要求依法繼承分割被繼承人周父、周母名下財產。朝陽法院於判決：S號房屋售房款283萬元由周某兆、周某傑、周某峯和周某文各繼承707500元，周某文於本判決生效後七日內給付周某兆、周某傑、周某峯各707500元。周某文不服該一審判決，向北京三中院提起上訴，北京三中院判決：駁回上訴，維持原判。
另查二，周某兆、周某傑以債權人撤銷權糾紛爲由將周某文、趙某紅訴至朝陽法院，要求撤銷周某文將其名下一號房屋無償轉讓給趙某紅的行爲。朝陽法院判決：撤銷周某文將其名下一號房屋無償轉讓給趙某紅的行爲。
裁判結果
駁回原告周某文的全部訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
民事主體可以透過代理人實施民事法律行爲。本案中，孫某強提交的《授權委託書》顯示，孫某強委託曲某鑫全權代理孫某強與趙某紅簽訂並履行一號房屋《買賣定金協議書》及《買賣合同》等房屋買賣一切相關事宜，曲某鑫對此予以認可，故對曲某鑫與孫某強之間的委託關係，法院予以採信，認定孫某強委託曲某鑫與趙某紅簽訂並履行一號房屋《買賣定金協議書》及《買賣合同》等房屋買賣一切相關事宜。
受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外。本案中，曲某鑫主張籤合同時曾告知趙某紅，其系替朋友購房，曲某鑫亦認可購房款實際均由孫某強支付，趙某紅雖在錄音中稱“不認識孫某強”，但依據趙某紅與曲某鑫簽訂《買賣合同》第十五條約定，趙某紅同意曲某鑫將此房屋過戶給任何人，而後趙某紅又與孫某強簽訂《網籤合同》，並將一號房屋過戶到孫某強名下，趙某紅的主張與其行爲並不相符。因此，結合現有證據應當認定趙某紅在簽署《網籤合同》時知曉孫某強是一號房屋的實際購買人，曲某鑫系代孫某強購買一號房屋。
周某文主張1．趙某紅與孫某強惡意串通，將周某文名下的一號房屋低於市場價出售給孫某強，損害了周某文的利益以及案外人周某傑、周某兆、周某峯的債權；2．房屋成交價爲434萬，但網籤價爲333萬，惡意逃避國家稅收，損害了國家稅收；3．《網籤合同》非趙某紅和孫某強的真實意思表示，趙某紅無將房屋出售給孫某強的意思表示，趙某紅實際與曲某鑫存在房屋買賣合同關係，根據法律規定，趙某紅與孫某強所籤《網籤合同》應屬無效。
首先，趙某紅雖未經周某文同意擅自處分了一號房屋，但該處分行爲並不影響合同效力，而周某文未提交充分證據證明房屋成交價低於市場價，因此，依據現有證據法院難以認定趙某紅與孫某強存在“惡意串通，損害第三人利益”的情形。
其次，《補充協議》約定“房屋成交價爲434萬元，其中房屋實際成交價爲333萬元，房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施作價101萬元”，趙某紅與孫某強在《網籤合同》中約定房屋成交價爲333萬元，與實際交易價格不符。根據規定，房屋所有權轉讓中，受讓方應按合同確定的成交價繳納契稅，如成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關可參照市場價格進行覈定。現孫某強依據333萬元繳納稅款，稅務機關也爲其出具完了完稅證明，故對趙某紅與孫某強實際交易價與《網籤合同》約定價款之間的差價是否需繳納稅款應由稅務徵收機關確定。雙方所籤《網籤合同》本身並不存在損害國家利益的情形，故周某文以“惡意逃避國家稅收，損害了國家稅收”爲由要求確認《網籤合同》無效的主張不能成立。
再次，周某文主張《網籤合同》非趙某紅和孫某強的真實意思表示，但未提供充分證據予以證明，其雖主張《網籤合同》非趙某紅本人簽字，但未提供證據予以反駁，錄音中趙某紅雖主張不認識孫某強，但如前所述，該主張與趙某紅和孫某強簽署《網籤合同》，並將一號房屋過戶給孫某強的行爲並不相符，故對該項主張，因缺乏充分證據予以證明，法院不予採信。
綜上，周某文主張趙某紅與孫某強所籤《網籤合同》無效的事由均不能成立，故對其訴訟請求，法院均不予支援。
