原告訴稱
原告吳某建向本院提出訴訟請求：1.請求判令二被告賠償原告信賴利益損失1235345元；2.本案訴訟費被告承擔。
事實與理由：2015年12月19日原告與被告簽訂房屋買賣合同，被告將其所有的位於順義區一號房屋出售給原告，原告支付給被告28萬元購房款。2018年順義區人民法院做出判決書，確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，原告認爲根據法律規定合同無效，被告應當退還原告購房款，並根據過錯責任賠償原告損失，故訴至貴院請依法判決。
被告辯稱
被告林某航、林某謙辯稱：1.書面買賣合同的標的是不存在的，合同未成立，出賣人無出售涉訴房屋的意思；2.原告提供的集體土地建設用地使用證經查是虛假的，不能作爲賠償的依據；3.本案出售房屋的一部分爲陳某芳所有而無效，陳某芳房屋對應的評估報告書中的價款不能作爲賠償依據；
4.關於評估報告的意見：原告提供的集體土地建設用地使用證虛假；加蓋部分超出宅基地範圍4.88平方米；未區分68年建築、17年建築部分的折舊的不同。43年房齡農村房屋評估20餘萬，折舊顯然不合理；
反訴原告林某航、林某謙向本院提出反訴請求：1.判決被反訴人返還記名林某奇的順義區一號宅院，並按照每月2000元標準支付自2018年10月1日起至交付日止的佔用費；2.反訴案件受理費由本反訴人負擔。事實與理由：針對被反訴人的訴狀，一號房屋不存在，合同無標的而無效，被上訴人佔有記名林某奇的順義區一號宅院，理應支付佔用費，故提出反訴。
反訴被告吳某建辯稱：2018年判決已經發生法律效力，並認定雙方系房屋買賣合同關係。被告賠償原告信賴利益損失後我方同意一個月內將涉訴宅院返還給反訴人。關於佔有使用費的問題，我方不同意支付。
之前是被告提起訴訟，確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，當時並沒有要求返還房屋，法院也沒有判令原告返還涉訴宅院，在原告沒有得到任何賠償的情況下是合法佔有，根據順義區農村房屋買賣合同糾紛的判例，買受人在沒有得到合理賠償使用的情況下佔有使用房屋是不需要支付佔有使用費的。
法院查明
本院之前原告林某航、林某謙訴被告吳某建、第三人陳某芳農村房屋買賣合同糾紛一案中，原告林某航、林某謙共同訴稱：林某航曾用名林某奇，陳某芳系林某航之前妻，雙方於2001年離婚，林某謙系林某航、陳某芳之子，林某航與林某謙均系北京市順義區B村村民。林某航、陳某芳、林某謙在共同生活期間，在登記使用權人爲林某航的位於北京市順義區一號宅院以下簡稱涉訴宅院）內修建北正房五間、南倒座房五間。
2015年12月19日，林某航未經陳某芳、林某謙同意，將涉訴宅院出賣給非B村村民的吳某建，雙方簽訂《房屋買賣合同》，合同簽訂後，吳某建給付林某航28萬元購房款，林某航將涉訴宅院及對應的《集體土地建設用地使用證》交付給吳某建。因吳某建非B村村民，涉訴宅院出售行爲違反了法律強制性規定，並致使林某謙、林某航無處居住，並侵犯了陳某芳的合法權益，爲維護原告之合法權益，故訴至貴院，請求判令：1.確認原告林某航與被告吳某建於2015年12月19日簽訂的《房屋買賣合同》無效；2.案件受理費由被告承擔。
此案中，被告吳某建辯稱：2015年被告透過中間人周某珍的介紹以28萬元價格購買了林某航名下的位於北京市順義區一號宅院，當時宅院內有北正房三間、南倒座房四間。《集體土地建設用地使用證》登記的是林某航的名字。陳某芳是林某航的前妻，林某謙是林某航的兒子，籤合同是被告和林某航、林某謙籤的合同，當時中間人周某珍也在場。
被告購買後於2017年新建了兩間北正房，又重新裝修了房屋，換了窗戶、門。被告的戶籍在黑龍江省M村，農業戶口。被告不同意原告的訴訟請求，被告認爲合同是雙方真實自願的意思表示，雙方都已經簽字，被告現在都建完房，也裝修完了，原告又想要回去，被告現在也沒地方居住。
此案中，第三人陳某芳述稱：同意二原告陳述的事實理由和訴訟請求。
針對一案所涉及的糾紛，經審理查明：
2015年12月19日，原告林某航、林某謙與被告就位於北京市順義區一號宅院簽訂《房屋買賣合同》，內容爲：“賣方：（以下簡稱甲方）林某謙、林某航，買方：（以下簡稱乙方）吳某建，見證方：（以下簡稱丙方）周某珍，甲乙雙方經友好協商，就甲方向乙方轉讓甲方私人房產一事達成以下條款：第一條，甲方對產權的聲明，甲方根據國家規定，已依法取得坐落在北京市順義區一號的房屋所有權證書。甲方爲該房屋的現狀負全責。該房屋的結構爲磚結構，建築面積爲196.00平方米。第二條，甲方對買賣權的聲明…第三條，乙方對購買權的聲明…第四條，房屋售價，雙方同意上述房屋售價爲人民幣大寫貳拾捌萬元整。
第五條，付款方式：1.乙方應在簽訂此房屋買賣合同時支付相當於總房款的20000.00（貳萬圓）的定金，於叄日內將後續錢款補齊。第六條，違約責任…第七條，房屋交付…”，落款處有林某航、林某謙、吳某建和周某珍之簽名和捺印。雙方一致認可被告給付原告林某航28萬元購房款，原告林某航將涉訴宅院及對應的《集體土地建設用地使用證》交付被告，此後被告一直在涉訴宅院居住至今。原告不認可上述合同上林某謙的名字系本人所籤，但未提交相關證據予以證明。
庭審中，原告提交落款日期爲2003年6月1日的《確認書》，用於證明涉訴宅院內房屋有陳某芳的財產份額，林某航無權單獨處分涉訴宅院；被告對上述證據之真實性不予認可。
另查，被告吳某建戶籍爲黑龍江省M村；被告之妻吳某涵戶籍爲北京市順義區×鎮一號。
針對此案所涉及的糾紛：
本案爭議焦點爲被告是否具備購置涉訴宅院的主體資格及雙方簽訂之《房屋買賣合同》的效力問題。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。被告非屬涉訴農村集體經濟組織成員，其無權購買涉訴集體土地上的宅院及房屋，雙方就位於北京市順義區一號宅院簽訂之《房屋買賣合同》違反法律及行政法規的強制性規定，應屬無效，故本院對二原告之訴訟請求予以支援。
原告方主張林某謙之簽名非本人所籤但未提交充分證據予以證明，本院不予採納。被告之辯解意見於法無據，本院不予採納。綜上判決如下：確認原告林某航、林某謙與被告吳某建於二〇一五年十二月十九日就位於北京市順義區一號宅院（《集體土地建設用地使用證》簽訂之《房屋買賣合同》無效。
此判決現已生效。
經查二：本院對涉訴宅院宅基地區位補償價、房屋及其附屬涉訴重置成新價進行了評估，估價結果：房屋及其附屬涉訴重置成新價206345元、宅基地區位補償價343000元。
裁判結果
一、被告林某航、林某謙向原告吳某建返還購房款並賠償信賴利益損失共計四十四萬元，於本判決生效之日起十五日內給付；
二、反訴被告吳某建於本判決主文第一項所確定的金錢給付義務全部履行完畢之日起一個月內將北京市順義區一號宅院（宅院及全部房屋、附屬物騰退給反訴原告林某航、林某謙；
三、駁回原告吳某建的其他訴訟請求；
四、駁回反訴原告林某航、林某謙的其他反訴請求。
房產律師靳雙權點評
法律規定，有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。第五十八條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
法院之前案中，法院確認原告林某航、林某謙與被告吳某建於二〇一五年十二月十九日就位於北京市順義區一號宅院簽訂之《房屋買賣合同》無效。本案系處理上述合同無效的法律後果。
因合同無效，吳某建應將房屋及附屬物予以返還。雙方進行農村房屋買賣交易行爲後，涉訴宅院房屋及所佔土地價值有所提升，基於誠實信用的基本原則，林某航、林某謙自願出售涉訴宅院，又因合同無效重新獲得宅院，其應退還購房款（返還金額參照房屋、附屬物重置成新價值金額確定），並對吳某建因合同無效造成的信賴利益損失給予賠償。
賠償數額參考估價結果，根據雙方過錯程度，全面考慮買受人因合同無效所造成的土地升值或拆遷、補償所獲利益損失和買賣雙方利益均衡等因素酌情予以確定。對於吳某建訴訟請求過高的部分，本案不予支援。對於林某航、林某謙要求吳某建給付佔用費的反訴請求，因吳某建系因雙方簽訂合同而佔有使用涉訴宅院，且本案之前，法院尚未判決確認吳某建返還騰退涉訴宅院及房屋的相應義務，法院對此不予支援。
