一、開發商違約懲罰性賠償的適用條件是什麼?
第一，所購房屋必須屬於該《解釋》調整範圍內的商品房。《解釋》第一條做了明確規定。
第二、只有屬於惡意違約和欺詐行爲才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行爲認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行爲;二是出賣人主觀惡意;三是欺詐行爲與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關係;四是損害後果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬於《解釋》第八、九規定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。除此之外違約行爲，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，只能依據合同約定和有關法律規定要求出賣人承擔相應的違約責任。
第三、必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。
二、購買商品房的注意事項
1、慎籤認購協議
開發商與購房者簽訂《房屋認購協議書》的主要原因在於，房屋一旦被購房者選中，開發商就必須向購房者預留該房屋，並就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購房者不與開發商簽訂《商品房買賣合同》，那麼預留的作法就會給開發商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發商的一種促銷手段，以認購協議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其儘快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。
2、填寫合同文字空白處的注意事項
商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。爲了最大限度地保護購房人自己的合法權益，在選擇和填寫相關內容時一定要認真審慎地對待。
第一、合同開始的雙方當事人項。關於"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有"委託代理機構"或買受人有"委託代理人"，除要認真填寫相關內容外，還要有合法有效?quot;授權委託書"。如果是父母(或其他監護人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經公證的代理買受人是該未成年人監護人的證明檔案。
第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應填寫。填寫的內容要與審查的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應檔案的內容、時間、文號相一致。
第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結合所買房屋的實際狀況弄清建築面積、套內建築面積、使用面積的概念和相互關係，具體瞭解有關公共部位與公用房屋分攤建築面積構成是否合理合法，分攤的比例關係是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數，對收房時可能發生的面積上的變化要預先有防範，並在合同中予以明確約定。律師建議：根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》(將於2004年1月1日起實施)的有關規定，購房者預購商品住宅的，應堅持按套內建築面積計價及處理合同約定面積與產權登記面積誤差。
第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這裏需要注意的是，通常情況下交付期限應以建築工程竣工驗收備案表的取得爲準。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應在儘可能短的時間內告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。
第五、第十四條，出賣人關於基礎設施、公共配套建築正常執行的承諾中，除明確水、電、暖於入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網等，如有可能也應作出明確約定。
第六、第十七條中有關商品房所在樓宇的屋面和外牆面使用權問題，根據9月1日開始實施的《物業管理條例》的規定，其使用權和收益權應歸物業的全體業主所有。不經業主同意，出賣人無權使用。
在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。爲穩妥起見，購房者最好還是請有經驗的專業律師爲自己把關。
並不是所有的違約行爲都是用於懲罰性賠償的，像一般的書面合同即使是違約了，也應該是按照實際損失來計算違約金，可是懲罰性賠償，明顯支付的賠償金要多過實際損失。不過業主和開發商相比是絕對弱勢的地位，業主在維權的時候是需要依靠政府部門的支援的。
