原告訴稱
原告趙某娟、趙某麗、趙某霞向本院提出訴訟請求：1.確認趙某鵬與趙某君於簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；2.訴訟費由被告承擔。
事實與理由：趙某鵬與高某蘭是夫妻，高某蘭於1994年12月2日因死亡被註銷戶口，趙某鵬於2020年7月5日去世。夫妻二人共生育了一子三女，即兒子趙某傑和女兒趙某娟、趙某麗、趙某霞。1998年6月15日，根據當時國家房改政策，趙某鵬與子女們達成口頭協議，由趙某鵬與兒子趙某傑及女兒趙某娟、趙某麗、趙某霞五人共同出資購買位於北京市海淀區一號的房屋（此房屋系單位職工住宅），慮及同胞兄妹及父女之情，彼此就沒有簽訂書面協議。
2002年，在趙某傑的建議下，經商議，將原五人共同集資購買的一號的房屋換到北京市豐臺區二號。儘管房屋地址變遷了，房屋所有權證上只寫有趙某鵬一人名字，但是房屋共同集資的初始性質沒有變。二號房屋後一直由趙某傑夫妻和其女兒趙某君在此居住，而將趙某鵬安排住在豐臺區三號趙某傑個人所有的房屋內。2004年6月26日，趙某君和郭某琪結婚，婚後就一直住在了三號的大房間內至今，讓趙某鵬住小房間。
趙某傑和趙某君父女惡意串通，利用趙某鵬年老體弱有求於人，精神模糊及其與趙某鵬共同居住的便利條件，唆使、誘導趙某鵬透過買賣的形式（未實際付款）將二號房屋過戶給與該房屋沒有任何權益關係的趙某君，使其無故獲得價值數百萬元的房產。此外，購買一號房屋時折算了趙某鵬妻子高某蘭23年的工齡，因此該房屋屬於夫妻共同財產。一號房屋被回購並置換爲涉案房屋，延續下來還是折算了趙某鵬妻子高某蘭23年工齡。2013年9月28日的《房屋回購協議》上的簽字非趙某鵬簽署而是趙某君簽字。根據《民法典》等法律規定，這種擅自處分共有財產的行爲侵犯了其他共有人合法權益，應認定爲無效。
被告辯稱
被告趙某君辯稱，第一，趙某鵬對北京市豐臺區二號房屋（以下簡稱二號房屋）享有所有權和處分權。趙某鵬去世前系單位離休幹部，二號房屋系趙某鵬參加單位2001年房改所得；雙方2003年簽訂的《單位出售公有住宅樓房協議書》約定“……乙方購買的住房，享有全部產權，可以依法使用、繼承和抵押，乙方出售房屋時，須持有甲方證明到房屋交易所辦理手續……”；該房屋購房款，全部由趙某鵬以自有退休收入交付；趙某鵬的妻子高某蘭於1994年12月2日去世，該房屋爲高某蘭去世後趙某鵬參加單位房改購買所得。
第二，二號房屋與一號房屋不存在置換問題。一號房屋系單位分配給趙某鵬的公租房，不存在共同出資購買問題；趙某鵬購買二號房屋後，單位已將一號房屋收回。第三，趙某鵬對二號房屋擁有完全的處分權，以其意思表示將該房屋轉讓給趙某君，具有合法性與有效性。2009年12月13日，趙某鵬親筆書寫《關於豐臺區二號房，房屋產權歸屬的意見》，決定將二號房屋過戶給孫女趙某君居住使用；2012年10月22日，趙某鵬又再次親筆書寫《遺囑》，決定二號房屋由孫女趙某君繼承；
2013年2月26日，趙某鵬與趙某君到北京市豐臺區房屋管理局簽署《存量房屋買賣合同》，將二號房屋過戶至趙某君名下，趙某君繳納過戶稅費並領取房屋所有權證書；從趙某鵬親筆書寫的2009年12月13日意見和2012年10月22日遺囑來看，將二號房屋過戶給趙某君系其真實意思表示，其透過與趙某君簽署《存量房屋買賣合同》的方式將房屋過戶給趙某君，不諱反法律強制性規定，不違反公序良俗，應屬合法有效；趙某傑、趙某君沒有惡意串通，沒有唆使誘導趙某鵬將房屋過戶趙某君，也不是以口頭買賣合同方式辦理過戶手續，依法應駁回原告的訴訟請求。
第三人趙某傑述稱，同趙某君意見。
法院查明
趙某鵬與高某蘭是夫妻關係，高某蘭於1994年12月2日因死亡被註銷戶口，趙某鵬於2020年7月5日去世。夫妻二人共生育了一子三女，即兒子趙某傑和女兒趙某娟、趙某麗、趙某霞。趙某君爲趙某傑之女，趙某鵬之孫女。趙某娟曾用名爲趙某娟。
1999年9月15日，單位（甲方、賣方）與趙某鵬（乙方、買方）簽訂《單位出售公有住宅樓房協議書》，約定：一、甲方將座落在北京市一號單元房，按97年成本價每建築平方米1450元出售給乙方，扣除各項折扣後，實際售價爲33364元。二、甲方根據……按以下主要條件計算：1.成本價1450元/M2（建築面積）2.工齡折扣率0.9%……該房屋《單位出售公有住房房價計算表》“工齡（年）”欄顯示男方33、女方23，小計56；……2013年9月28日，單位（甲方）與趙某鵬（乙方）簽訂《房屋回購協議》，記載乙方與2000年申請購買位於海淀區一號。
2003年，單位（甲方、賣方）與趙某鵬（乙方、買方）簽訂《單位出售公有住宅樓房協議書》，約定：一、甲方將座落在北京市豐臺區二號單元樓房（以下簡稱二號房屋），按2001年成本價每建築平方米1560元出售給乙方，扣除各項折扣後實際售價爲67071元。三、根據……本套住宅售價，按以下主要規定計算：1.成本價建築每平方米1560元。2.年工齡折扣率0.9%……
2004年4月3日，趙某鵬獲頒二號房屋《房屋所有權證》。
2013年2月26日，趙某鵬（出賣人）與買受人（趙某君）簽訂《存量房屋買賣合同》，載明出賣人所售房屋坐落於北京市豐臺區二號；該房屋性質爲已購公有住房；該房屋成交價格爲329745元；房屋的交付、權屬轉移登記、違約責任等處均未填寫具體內容。同日，雙方簽署《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，載明經雙方協商決定自行劃轉交易結算資金。同日，趙某君繳納了契稅、已購公有住房上市出售補繳土地收益等，並獲頒二號房屋《房屋所有權證》，記載房屋所有權人爲趙某君，共有情況爲單獨所有，房屋性質爲商品房。
雙方對以下證據和事實存在爭議。趙某娟、趙某麗、趙某霞主張一號房屋爲趙某鵬、趙某傑及其三人共同出資購買，爲五人共同共有；一號房屋置換爲二號房屋後，該房屋仍爲五人共同共有；另一號房屋購買時折算了高某蘭的工齡，該房屋以及置換後的二號房屋均屬於趙某鵬、高某蘭夫妻共同財產；趙某傑、趙某君惡意串通，隱瞞二號房屋共有情況，唆使、誘導趙某鵬簽訂該房屋《存量房屋買賣合同》，侵犯了其他共有人利益；故趙某鵬與趙某君於2013年2月26日所籤《存量房屋買賣合同》應爲無效。
趙某娟、趙某麗、趙某霞就其上述主張提交2020年10月29日談話錄音、楊利生證言、微信聊天記錄、借據及趙某鵬2019年及2020年病危通知書爲證。趙某君、趙某傑對楊利生證言的真實性不予認可，對借據的關聯性不予認可，對趙某娟、趙某麗、趙某霞上述證據的證明目的均不予認可，提出趙某傑因疾病存在認知障礙，思維及語言能力均存在障礙，就此提交趙某傑2019年就診記錄及處方、2020年住院病案首頁爲證。趙某娟、趙某麗、趙某霞對趙某傑診療資料及趙某君、趙某傑上述主張均不予認可。
趙某君、趙某傑主張從趙某鵬2009年12月13日親筆書寫的意見以及2012年10月22日所寫《遺囑》來看，將二號房屋過戶給趙某君系其真實意思表示；趙某鵬在世時欲將二號房屋過戶給趙某君，聽從他人建議採取了房屋買賣方式，趙某鵬未實際收取趙某君錢款；趙某鵬透過與趙某君簽署《存量房屋買賣合同》的方式將房屋過戶給趙某君，不違反法律強制性規定，不違反公序良俗，應屬合法有效；趙某傑、趙某君沒有惡意串通，沒有唆使、誘導趙某鵬將房屋過戶趙某君；
就此提交2009年12月13日意見、2012年10月22日《遺囑》及2013年2月26日趙某鵬與趙某君合照爲證。2009年12月13日的意見爲手寫字跡，記載“因我年事已高，我決定把二號房屋過戶給我的孫女趙某君，由趙某君居住使用。趙某鵬2009.12.13”。2012年10月22日的《遺囑》爲手寫筆跡，記載立遺囑人趙某鵬立遺囑將二號房屋交由孫女趙某君繼承。趙某娟、趙某麗、趙某霞表示2009年12月13日的意見僅表明二號房屋由趙某君居住使用；
2012年10月22日的《遺囑》爲趙某傑要求趙某鵬書寫，趙某傑篡改遺囑，將兩處“趙某鵬”更改爲“趙某鵬”；趙某鵬於《遺囑》中書寫“趙某鵬”表明該遺囑非其真實意思或其患病無行爲能力；就此提交兩份《遺囑》複印件爲證。趙某君、趙某傑對兩份《遺囑》複印件不持異議，表示趙某鵬書寫《遺囑》後其進行復印塑封，後趙某鵬將《遺囑》中“趙某鵬”修改爲“趙某鵬”，其再次複印進行塑封，該修改爲趙某鵬本人所爲，不影響《遺囑》的有效性。
裁判結果
趙某鵬與趙某君簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
房產律師靳雙權點評
行爲人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行爲無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行爲的效力，依照有關法律規定處理。根據趙某君、趙某傑當庭所述以及證據材料所載內容，趙某鵬與趙某君就二號房屋並不存在真實的買賣房屋的意思表示，而是以簽訂《存量房屋買賣合同》的形式實現房產贈與的目的，因此趙某鵬與趙某君之間的《存量房屋買賣合同》無效。至於趙某鵬與趙某君之間的贈與行爲的效力問題，雙方可另行解決。
