商品房的交房時間和房產證下發的時間一般不會是一樣的，所以，一般都是房屋已經交付了但是在法律上還沒有正式的辦理過戶，這種時候開發商肯定就會對房屋已交付未過戶計算土地使用稅按什麼進行這個問題產生疑惑的，按照國家的規定，從房屋已經交付的那一刻開始納稅義務人就發生了改變。
一、房屋已交付未過戶計算土地使用稅按什麼進行?
根據國稅發〔2003〕89號檔案第二條第一款是這樣規定的：
“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。”這裏特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這裏指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。
以《商品房買賣合同》約定的交房時間的次月爲土地使用稅的納稅義務減少時間，然後計算城鎮土地使用稅。理由是該時間與國稅發〔2003〕89號檔案第二條第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間對應。
從交房之次月起，納稅義務人已轉移，從房地產開發企業轉移到購置新建商品房的業主，新的納稅人的產生意味着舊的納稅人的消失。因此，對房地產開發企業，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮土地使用稅計稅依據，但要按未交房產與已交房產的建築面積比例分攤計算城鎮土地使用稅。 已徵用未開發的土地應按規定全額徵收城鎮土地使用稅。房地產開發企業從全部交房後的次月起，開發用地的城鎮土地使用稅爲零。
二、土地交付土地使用稅的時間是多久?
(一)已取得的土地
根據《財政部國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定：“二、關於有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。 國家稅務總局《關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第四款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止。”
(二)新徵用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：
1、徵用的耕地，自批准徵用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;
2、徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納土地使用稅。 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
(三)土地使用稅繳納時間
在我國目前的土地管理模式下，土地的所有者爲國家，集體土地的所有者爲集體所有，單位和個人只有交納了土地出讓金後或從其他已經擁有土地使用權的單位或個人手中購買才能擁有國有土地使用權，而集體土地只有在辦理流轉手續轉爲國家所有後才能交易，因此，土地使用稅的納稅人爲土地的使用者，而不是土地的所有者。
開發商土地使用稅繳納的截止間爲按合同約定交付給業主的次月。如果按合同約定的交付日業主未接房，那麼業主就未成爲實際使用者，因此對於未接房的土地使用稅，仍然要由開發商承擔繳納。如果當地稅務要求開發商截止繳納土地使用稅的時間爲給業主辦理產權證上的時間，那是無法規依據的。
只要開發商已經把房子交給業主了，那麼從房屋交給業主的第二個月開始開發商對於城鎮土地使用稅的交稅問題就發生了相應的轉變，一般都是業主和開發商根據當時的實際狀況來分攤計算土地使用稅的。
