原告訴稱
陳某娟向本院提出訴訟請求：1.判令孫某傑向我支付北京市東城區一號房屋的售房款150萬元；2.判令孫某傑向我支付違約金150萬元。
事實與理由：2017年9月2日，我與孫某傑簽訂《賣房協議書》，約定當北京市東城區一號房屋售出後，我獲取所售房款中的150萬元，剩餘房款全部歸孫某傑所有。據我瞭解，上述房屋在2018年10月孫某傑已透過中介公司出賣給案外人，房屋已完成過戶手續，孫某傑已收取了相應房款，但孫某傑一直未按《賣房協議書》的約定向我支付150萬元售房款，我多次要求孫某傑支付售房款，但直至今日，孫某傑一直未予支付，爲維護我的合法權益，現訴至法院，請求法院支援我的訴訟請求。
被告辯稱
孫某傑辯稱，不同意陳某娟的訴訟請求。雙方所籤房屋買賣協議無效，協議是我被迫簽訂的。涉案房屋是我借用陳某娟的名義買的，購房款都是我出的。陳某娟沒有按照雙方協議的約定配合賣房。
法院查明
孫某（已去世）與陳某娟曾系夫妻，二人於2005年離婚，二人育有孫某芳、孫某傑。
2001年11月22日，陳某娟作爲被安置人與危改單位北京D公司（以下簡稱D公司）簽訂《危舊房改造回遷安置協議書》約定,D公司對陳某娟所住用的房屋進行危改拆遷。陳某娟住址北京市崇文區H號，在危改區內有私房一間，使用面積11.7平方米，建築面積15.56平方米，正式戶口六人，安置人口六人，分別是戶主孫某，之妻陳某娟，之女孫某芳，之子孫某傑，之外甥杜某，之外孫孫某某（孫某芳之子）。根據危舊房改造的有關規定，陳某娟自願購買崇文區崇一號三居室一套，陳某娟實際向D公司交納購房款及公共維修基金共計130545元，其中一次付款30545元，貸款100000元。
2004年12月20日，陳某娟取得涉訴房屋所有權證，該房屋按經濟適用房管理。《危舊房改造回遷安置協議書》原件、《危舊房改造回遷購房補充協議書》原件、《物業管理委託合同》原件及涉訴房屋所有權證原件均由孫某傑保管。
2005年2月16日，陳某娟與孫某離婚。同日，該二人簽訂《離婚協議書》達成協議如下：雙方有一男一女孩均已成家獨立生活；財產均歸女方所有；雙方無債務。雙方對以上協議均無爭議。
2013年7月7日，陳某娟出具《房屋付款證明》稱，北京市崇文區一號系2001年的回遷房，房主姓名陳某娟，付款人孫某傑，首付款約3.5萬元，貸款10萬元，由房主之子孫某傑支付的月還款約650元左右每月，2001年至2013年6月累計支付月供約96285元，拆遷期間租的三居室月租約每月3500元，後換爲二居，至今日所有支出合計約30萬元人民幣，以上情況屬實。
2017年8月8日，孫某傑與陳某娟簽訂《賣房協議書》，協議書載明二人系母子關係，因孫某傑無資格做購房貸款申請，二人協商一致，約定孫某傑一人出資全額購房，但借用陳某娟名義購買房屋一套，實際付款人爲孫某傑，雙方針對上述事宜，自願達成協議如下：孫某傑於2001年11月出資人民幣約5萬餘元（首付款5萬餘元，貸款10萬元）購買位於北京市崇文區一號房屋一套，借用陳某娟的名義，以陳某娟的名義對外簽訂房屋購房合同，房屋購買後登記在陳某娟名下，但貸款合同的借款人是孫某傑，陳某娟是擔保人，孫某傑承擔所有購房款。但陳某娟無論何時，均承認如下事實：該房屋由孫某傑一人出資全款購買，購房合同和房屋產權證原件、付款證明、發票及辦理該房屋購買、登記等全部手續、檔案均由孫某傑持有和保管。
雙方就同意出售上述房屋達成以下共識：房屋售出後孫某傑一次性付給陳某娟150萬元，作爲陳某娟租房、看病補助、贍養費等一切費用。孫某傑支付150萬元後不再負責陳某娟、孫某發生的任何費用（包括如生活開支、看病、養老等所有贍養費用），孫某傑與家庭成員間相互不再有任何經濟糾紛，陳某娟、孫某如產生債務與孫某傑無關。
2017年9月2日，孫某傑與陳某娟再次簽訂《賣房協議書》，協議書載明二人系母子關係，因孫某傑無資格做購房貸款申請，經協商一致，約定孫某傑一人出資全額購房，借用陳某娟名義購買房屋一套，而房屋實際付款人爲孫某傑，借用陳某娟的名義借名買房，以陳某娟的名義對外簽訂了房屋購房合同，房屋購買後登記在陳某娟名下，貸款合同的借款人是孫某傑，陳某娟是擔保人，孫某傑承擔了所有購房款。雙方自願達成協議：1、當該上述房屋售出後，陳某娟獲取所售房款中150萬元，剩餘房款全部歸孫某傑所有。陳某娟所得售房款150萬元作爲陳某娟家庭成員的全部安置費，包括陳某娟、孫某的租房、生活費、贍養費等一切費用；
2、當該上述房屋售出後陳某娟收到150萬元後，孫某傑不再負責陳某娟、孫某發生的任何費用，孫某傑與陳某娟所有家庭成員間相互不再有任何債務、經濟糾紛，陳某娟、孫某如產生債務與孫某傑無關；……，陳某娟應積極配合，無論房價是持續下降或漲幅，陳某娟所得售房款都是150萬元人民幣，孫某傑所得始終爲售房款付給陳某娟150萬元之後所剩的全部房款。……雙方簽字後生效，陳某娟權利是當該房售出後最先得到150萬元房款，其餘房款歸孫某傑所有，孫某傑的權利是選擇合適的時間、價格售出該房，處理售房中的具體業務流程。以上協議雙方都不得違反，如陳某娟簽約後不同意賣房或不配合賣房或把房款據爲己有等則屬違約，孫某傑賣房後不能先讓陳某娟收到150萬元房款，則屬違約，如有違約，違約方需賠償未違約方全部所得房款（違約方須退回全部所得）。
協議爲二人關於處置該房的最終協議，其他協議無效，以此協議爲準。該份協議在落款處除孫某傑、陳某娟簽字外，另有孫某作爲公證人簽字，2017年11月13日，涉訴房屋抵押登記被註銷。
2018年1月2日，因認爲陳某娟拒絕履行《賣房協議書》，孫某傑將陳某娟訴至北京市東城區人民法院，要求陳某娟協助將涉訴房屋過戶至孫某傑名下，陳某娟在該案中抗辯稱，涉案房屋是其向孫某傑借款購買，雙方並非借名的關係，《賣房協議書》是在不情願的情況下籤訂的，在簽訂《賣房協議書》後全家人都反對出售涉案房屋。後北京市東城區人民法院經審理，判決陳某娟於該判決生效後十五日內協助孫某傑將位於北京市東城區一號房屋過戶至孫某傑名下。判決作出後，雙方均未上訴。
後孫某芳、孫某某以《賣房協議書》簽訂未經其同意，上述判決侵犯其合法權益爲由，向北京市東城區人民法院提起第三人撤銷之訴，要求撤銷之前判決書，北京市東城區人民法院經審理認爲，孫某芳、孫某某雖爲涉訴房屋的被安置人，並非原審案件的必要共同訴訟人，亦不享有房屋的所有權，孫某傑作爲實際產權人取得房屋的不動產權證書並未損害孫某芳、孫某某的被安置利益，判決駁回了孫某芳、孫某某的訴訟請求。
2018年8月，孫某傑依據判決書將涉案房屋過戶登記至孫某傑名下。2018年9月，孫某傑及其妻子趙某以夫妻間不動產轉移登記爲由，申請將涉案房屋轉移登記至趙某名下。後，趙某將涉案房屋以875萬元的價格出售，現涉案房屋已登記至買受人名下。
裁判結果
駁回原告陳某娟的訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。從陳某娟與孫某傑簽訂《賣房協議書》的內容看，雙方約定出售房屋後，全部售房款均由陳某娟和孫某傑享有，協議實質是對全部房屋利益進行了分配，但雙方簽訂協議時並未徵得涉案房屋其他被安置人的同意。雖然孫某芳、孫某某等被拆遷安置人不是涉案房屋的所有權人，不享有涉案房屋的所有權，但孫某芳、孫某某作爲涉案房屋的被安置人，其應享有涉案房屋的安置利益，在未徵得孫某芳等被安置人同意的情況下，陳某娟、孫某傑無權就涉案房屋全部利益的分配私自簽訂協議，被安置人亦未就協議進行追認，在相關權利人未追認的情況下，陳某娟依據《賣房協議書》主張孫某傑支付其房款150萬元，法院不予支援。
但陳某娟系涉案房屋的被安置人，其享有的相關利益可另行予以解決。另外，從《賣房協議書》簽訂的背景看，上述協議是在房屋登記於陳某娟名下時簽訂的，陳某娟、孫某傑彼此互負義務，按上述協議的約定，陳某娟負有協助孫某傑辦理授權公證，協助其出售房屋的義務，但此後此份協議並未履行，陳某娟並未履行合同的相關義務，孫某傑亦未再要求陳某娟按照協議內容履行協議，而是依據借名之訴判決取得了涉案房屋所有權，此後孫某傑之妻出售房屋亦非在履行上述協議內容，故在《賣房協議書》並未實際履行的情況下，陳某娟要求孫某傑按照協議約定給付款項，亦不能得到支援。
